EOD是什么？怎么干？
- 分(fēn)类：行业新(xīn)闻
- 作者：1/6图片工作室
- 来源：丈量城市
- 发布时间：2022-12-14 10:35
- 访问量：
【概要描述】城市更新(xīn) | EOD | 产城融合 低碳发展 | 产业升级 | 生态保护
EOD是什么？怎么干？
【概要描述】城市更新(xīn) | EOD | 产城融合
低碳发展 | 产业升级 | 生态保护
- 分(fēn)类：行业新(xīn)闻
- 作者：1/6图片工作室
- 来源：丈量城市
- 发布时间：2022-12-14 10:35
- 访问量：
详情
关键词：
城市更新(xīn) | EOD | 产城融合
低碳发展 | 产业升级 | 生态保护
城市更新(xīn) | EOD | 产城融合
低碳发展 | 产业升级 | 生态保护
本文(wén)聚焦于
城市开发建设相关领域的EOD
EOD*，无疑是近些年升温最快、政策密集、政企关注度高的开发模式之一。
自2016年，國(guó)发《「十三五」生态环境保护规划》提出探索环境治理(lǐ)与经营的开发模式，到2018年生态环境部86号文(wén)件明确提出EOD模式，再到2022年相关金融政策出台，短短几年间与EOD相关的政策文(wén)件已超过14部，可(kě)见國(guó)家对EOD的重视程度。
*EOD：生态环境导向的开发模式，包含7大类生态环境分(fēn)类——水环境综合治理(lǐ)、流域综合治理(lǐ)、矿山(shān)修复、环境综合治理(lǐ)、荒漠化治理(lǐ)、农村人居环境整治、固體(tǐ)废物(wù)防治（本文(wén)聚焦于城市开发建设相关领域的EOD）。
▼ 成都生态导向的公园城市建设 | 摄影@白桂祥
▼ 松山(shān)湖(hú)的生态环境建设
今年3月，《生态环保金融支持项目储备库入库指南（试行）》将EOD项目纳入到入库项目范畴，并提供金融支持。同时，文(wén)件还规定「EOD不得以土地出让收益、税收、预期新(xīn)增财政收入等返还补助作為(wèi)项目收益」。
这不仅意味着「卖地」对于EOD来说走不通；还意味着EOD走过了探索期，进入常态化监管状态；更意味着EOD项目越来越依靠自身实力，而不是财政补助。
这不仅意味着「卖地」对于EOD来说走不通；还意味着EOD走过了探索期，进入常态化监管状态；更意味着EOD项目越来越依靠自身实力，而不是财政补助。
▼ 按照我國(guó)对EOD的不断深化定义，曾被认為(wèi)是EOD代表的哈默比湖(hú)城，只能(néng)算生态住區(qū)
那么，当今时代发展背景下，EOD如何获得成功呢(ne)？
2021年，生态环境部在《一图读懂EOD模式与试点实践》一文(wén)中，已经给出了3个标准：
融合，环境治理(lǐ)与关联产业融合，肥瘦搭配；
一體(tǐ)化，从统筹到运维一體(tǐ)化实施；
反哺，收益平衡，减少政府投入。
由此，可(kě)以看出收支平衡，特别是依托「产业」的平衡，在EOD模式中越来越重要，只依赖碳汇指标、耕地占补平衡指标等指标交易的方式也走不通了。
2021年，生态环境部在《一图读懂EOD模式与试点实践》一文(wén)中，已经给出了3个标准：
融合，环境治理(lǐ)与关联产业融合，肥瘦搭配；
一體(tǐ)化，从统筹到运维一體(tǐ)化实施；
反哺，收益平衡，减少政府投入。
由此，可(kě)以看出收支平衡，特别是依托「产业」的平衡，在EOD模式中越来越重要，只依赖碳汇指标、耕地占补平衡指标等指标交易的方式也走不通了。
▼ 生态环境部公布的EOD核心要义及关联产业识别
纵观全球成功的EOD，无一不是满足以上3个标准，下面我们将通过3个案例，分(fēn)别对EOD在城市中心、城乡结合部、新(xīn)城區(qū)的不同战略与实施了解一番。
▼ 本文(wén)选取三种不同城市區(qū)位的EOD
在此之前，我们先搞清楚EOD的来龙去脉，才能(néng)真正的理(lǐ)解其发展的要点。
01 EOD是生态与经济的-一體(tǐ)化产物(wù)
MEASURE THE WORLD
MEASURE THE WORLD
说到EOD模式的来历，很(hěn)多(duō)文(wén)章说它脱胎于「×」OD模式，如TOD（交通导向）、SOD模式（體(tǐ)育运动设施导向）、COD（文(wén)化设施导向）、HOD（综合医疗设施导向）等等，这种说法并不准确。
EOD是生态导向的开发，与低碳生态发展历程脱不了关系。虽然，生态保护运动在20世纪中叶的发达國(guó)家已非常活跃，但未能(néng)形成全球共识。
1972年，联合國(guó)人类环境会议在斯德哥(gē)尔摩召开，各國(guó)就环境问题达成初步共识，联合國(guó)环境规划署（UNEP）就此成立。
▼ 联合國(guó)人类环境会议的召开，使斯德哥(gē)尔摩成為(wèi)积极发展低碳生态的城市之一
次年，第一次石油危机爆发，发达國(guó)家，特别是欧洲经济受到严重冲击。出于摆脱对化石能(néng)源依赖的能(néng)源安全考虑，欧洲國(guó)家开始调整产业结构、推动节能(néng)减排、大力发展绿色技术，众多(duō)制造业（特别是重工业）迁向具有(yǒu)成本优势、市场更广的亚洲等地區(qū)。
▼ 欧洲产业转移后，剩余的重工业进行了持续的无化石节能(néng)减排升级制造（来源：Wikipedia）
产业外移后，这些城市出现众多(duō)棕地（受污染的废弃土地），在退二进三、能(néng)源转型的双重作用(yòng)下，通过生态修复、生态规划等方式，将这些區(qū)域「变绿」，成為(wèi)这些國(guó)家发展的「主旋律」。
只不过大多(duō)治理(lǐ)，是只投入不产出的「公益」项目，也有(yǒu)很(hěn)多(duō)區(qū)域想尽办法改变收支状况，但效果不佳。
例如，德國(guó)鲁尔區(qū)在废旧炼钢厂上改造的北杜伊斯堡景观公园（1994年开放），可(kě)谓是环境治理(lǐ)的典范，平均每年游客超过70万人，公园尝试通过场地出租、商(shāng)业活动、节庆举办等等方式实现收支平衡，但这些收入只占公园每年运营维护费用(yòng)的41%，剩下的资金主要还是来自于政府。
▼ 德國(guó)鲁尔區(qū)的北杜伊斯堡景观公园多(duō)元化的开发尝试
1997年，联合國(guó)通过《京都议定书》，旨在促进全球减少温室气體(tǐ)排放。其中，通过市场机制，建立温室气體(tǐ)排放权（减排量）交易的条例，也就是我们常说的碳交易，让环境治理(lǐ)不再是只投入不产出的「公益」。
不过，全球的碳交易市场在初始的很(hěn)長(cháng)一段时间内，未能(néng)形成有(yǒu)效市场规模，价格甚至一度接近免费（2007年，欧盟碳交易接近0.02欧元/吨）。
针对环境治理(lǐ)的「怪圈」，美國(guó)學(xué)者霍纳夫斯基（Honachefsky）在其著作《基于生态的市政土地利用(yòng)规划》（1999年）一书中，提出了EOD概念，希望「利用(yòng)生态引导區(qū)域开发」，实现可(kě)持续发展。
于是，很(hěn)多(duō)國(guó)家开始探索EOD开发，如生态新(xīn)城、生态住區(qū)、生态办公區(qū)等等。
▼ 提出EOD概念的《基于生态的市政土地利用(yòng)规划》一书中（来源：Wikipedia）
概括一句话，EOD是生态与经济动态平衡、一體(tǐ)化发展的产物(wù)。下面我们进入正文(wén)。
02 市中心EOD-算好城市发展「大账」
MEASURE THE WORLD
城市中心的EOD，流域治理(lǐ)类最為(wèi)常见。此类开发普遍受到开发边界、用(yòng)地性质的限制，通常以政府主导的城市绿色基建為(wèi)主。
这其中，不乏亮眼的案例，如首尔投资9000亿韩元治理(lǐ)的清溪川，是城市环境友好的标签。但是清溪川河道早已断流，需要从汉江调水补给，一年的维护费用(yòng)超过67亿韩元，等于汉江二十几条支流的一年维护费用(yòng)总合。
因此，清溪川也一直面临着，在经济上究竟為(wèi)城市带来多(duō)少有(yǒu)效价值的争议。
▼ 治理(lǐ)后的首尔清溪川
其实，这类「公益」型的EOD，价值兑现并不来自项目本身，而是體(tǐ)现在对城市中心提升的贡献。换句话说，公益型EOD是要算城市发展的「大帐」，而不是计算一亩三分(fēn)地的「小(xiǎo)账」。
美國(guó)斯坦福市中心的EOD开发，就是一个典型代表。
1. EOD解决市中心割裂问题
距离纽约60公里的斯坦福市，是康涅狄格州第二大城市，同时还是美國(guó)大公司最集中的城市之一。
▼ 斯坦福市（来源：Flickr）
▼ 城市中心的弥尔河EOD（来源：Flickr）
斯坦福同样经历了「脱实向虚」的转型：城市经济曾以化學(xué)、仪表、造船业為(wèi)主，1950年代开始衰落，城市中心出现大量废弃厂區(qū)。
1960年代，城市重建委员会成立，依托土地价格低，距离纽约近的优势，提出了「工作城市」的理(lǐ)念，力争成為(wèi)纽约的卫星城。
市中心开始大拆大建，从GTE世界总部到瑞士联合银行、苏格兰皇家银行等等企业总部纷纷入驻。随着商(shāng)務(wù)配套的建设，到1980年代,没落的老城中心翻身成為(wèi)了CBD，斯坦福也成為(wèi)纽约的卫星城。
▼ 城市老城區(qū)已变身CBD
与此同时，城市分(fēn)割问题也越来越严重——以市中心弥尔河為(wèi)界，东边的是城市CBD，这里的上班族下班后会沿着洲际公路四散而去，CBD成為(wèi)「鬼城」；
河西面的是住宅區(qū)，主要以「本地失业，外地就业」的产业工人為(wèi)主，而且住宅區(qū)生活配套齐全，他(tā)们不依赖CBD區(qū)域提供的配套。
到2000年初，在本地工作的市民(mín)只有(yǒu)32.1%（2007年下降到29.2%），也就是说，CBD与住宅區(qū)各自发展「互不干预」。
▼ 治理(lǐ)前的弥尔河，将城市中心一分(fēn)為(wèi)二
①. 城市中央公园
除了物(wù)理(lǐ)空间的因素，更重要的原因是，工业时代的污染，以及防止洪水而建设的河坝，让这里成為(wèi)市民(mín)、白领心中的「灰色地带」避而遠(yuǎn)之，加上两个區(qū)域互动少等因素，城市中心一分(fēn)為(wèi)二。
2002年，城市发展规划提出斯坦福不应停留在纽约卫星城的阶段，而是要做康涅狄格州的中心城市，做纽约至波士顿的东北经济走廊的核心节点，提出了「美丽城市」的发展理(lǐ)念。
但城市割裂问题不解决，城市就没真正意义的「中心」，也就缺乏城市魅力，无论理(lǐ)念多(duō)美好，也只能(néng)是口号。
▼ 治理(lǐ)前的弥尔河环境（来源：millriverpark）
于是，也就有(yǒu)了定位為(wèi)「城市绿色拉链」（市中心至入海口長(cháng)约2.6公里，2013年开放）的弥尔河EOD开发。开发分(fēn)為(wèi)三个阶段：
第一阶段：拆除水坝，恢复「野生状态」。通过生物(wù)工程技术，促进河岸原生植物(wù)生長(cháng)，恢复1英亩潮汐湿地，适合溯河产卵鱼类产卵等等措施，恢复生态。
▼ 恢复野生状态的弥尔河（来源：Flickr）
第二阶段：收購(gòu)公园沿線(xiàn)的土地，以保障河岸空间的开放性，强化生态的「可(kě)视化」设计。通过石块、微地形、本土植物(wù)等等元素的组合，形成潮湿區(qū)、半潮湿區(qū)、城市高地三个不同的區(qū)域，适合鱼类、水禽、水獭等生物(wù)栖息，弥尔河成為(wèi)了城市内的自然生态區(qū)。
▼ 精心设计的「自然环境」
除了重塑河道的生态，沿河还融入各类休息區(qū)、活动广场、儿童活动场等等空间，弥尔河升级為(wèi)城市的中央公园。
▼ 沿岸公共活动空间（来源：millriverpark）
第三阶段：增加桥梁、道路密度，通往河道的道路进行步行友好改造，增加CBD、居住區(qū)到达弥尔河的便利性，增强两侧的联系。
到这里，大家或许觉得，弥尔河治理(lǐ)都是常见的操作，只是呈现的更自然，更多(duō)休闲设施而已，没什么特别过人之处啊？
▼ 岸線(xiàn)设置的儿童活动空间
②. 做好生态运营
与大多(duō)数城市公益型EOD不同，弥尔河从立项之初，便成立非盈利组织Mill River Park Collaborative负责河道的管理(lǐ)运营。目的是将城市生态中心转化為(wèi)活力中心，避免弥尔河成為(wèi)一个「好看不能(néng)用(yòng)」的形象工程。
河道改造之初，该组织先后邀请1500名居民(mín)参与河道生态恢复建设，使弥尔河治理(lǐ)成為(wèi)全民(mín)关注焦点。
▼ 参与弥尔河治理(lǐ)的市民(mín)（来源：millriverpark）
开放之后，Mill River Park Collaborative 通过三个方面运营，让弥尔河成為(wèi)城市真正的活力中心，进一步缝合城市。
其一是活动丰富：成立弥尔河健身俱乐部，在公共空间、大草(cǎo)坪、溜冰场等空间，举办的全民(mín)可(kě)参与的活动；组织丰富多(duō)彩的节庆活动、大型聚餐等等，吸引不同喜好的市民(mín)参与。
▼ 依托公园组织健身活动的弥尔河健身俱乐部（来源：millriverpark）
▼ 河岸举办的大型户外活动（来源：millriverpark）
其二是与教育融合：公园与城市教育系统合作，针对不同學(xué)龄段的學(xué)生展开生态教育。
如5-14岁年龄段的「自然的小(xiǎo)孩」主题教育，包括对本土生态链认识、野生动物(wù)认识等课程，还有(yǒu)多(duō)主题的弥尔河公园一日营活动。
针对高中學(xué)生，展开為(wèi)期一年的「弥尔河管家」學(xué)习，涵盖城市公园管理(lǐ)、环境保护运作机制等方面的内容。环境科(kē)學(xué)、可(kě)持续性发展领域的大學(xué)生则可(kě)来这里带薪实习。
▼ 带薪实习的大學(xué)生（来源：millriverpark）
其三是平衡收入：弥尔河前期6000万美元建设费用(yòng)，主要来自政府拨款和税收增量融资，而Mill River Park Collaborative的管理(lǐ)运营，政府每年只能(néng)提供30%的运营资助，机构需要自筹资金运行。
该组织主要通过企业和个人的捐赠，获得运营资金。因為(wèi)弥尔河的重塑，大大提升了區(qū)域的价值，吸引到越来越多(duō)企业、人才来到这里，沿途写字楼、住宅租金水涨船高，成為(wèi)最直接受益者。
此外，公园通过「捐款留名方式」（350美元起，捐赠者的名字被刻在公共空间），吸引更多(duō)市民(mín)、企业参与捐赠。仅一年，该机构已经筹集到1500万美元各类捐款。
▼ 弥尔河EOD大大提升沿線(xiàn)各类物(wù)业的价值，吸引到更多(duō)公司入驻
城市中心魅力重塑，提升了城市中心首位度，促进了城市总部经济的增長(cháng)，也為(wèi)城市「创造」了新(xīn)机遇。
2. EOD+TOD推进中心城市建设
随着越来越多(duō)的企业将总部搬到斯坦福，以及越来越多(duō)来自纽约、布里奇波特（康涅狄格州第一大城市）等城市的年轻人，选择在斯坦福居住，这让很(hěn)多(duō)开发企业看到商(shāng)机。
城市政府将目光投向了生态治理(lǐ)已完成，但废弃已久、迟迟未开发的弥尔河入海口。
结合入海口紧邻斯坦福車(chē)站的交通优势，提出TOD（以公共交通為(wèi)导向的发展模式）的发展理(lǐ)念，吸引企业参与开发建设。于是也就有(yǒu)了EOD+TOD（企业投资）的「海港角」重建项目（约32公顷），被当时的纽约时报称為(wèi)「美國(guó)最大和最雄心勃勃的重建工作之一」。
▼ 弥尔河入海口的「海港角」EOD+TOD重建项目區(qū)位示意
2018年，海港角TOD一期完工，除了零售和办公空间，还包括2750住宅，吸引了大量年轻居民(mín)，并市新(xīn)增1千多(duō)个服務(wù)业工作岗位，成為(wèi)城市税收增長(cháng)最迅猛的地區(qū)。
斯坦福的人口也超越哈特福德，成為(wèi)康涅狄格州第二大城市，实现了區(qū)域中心城市的目标。
▼ 「海港角」重建项目俯瞰（来源：Wikipedia）
总结来说，斯坦福市中心EOD站位城市发展需求，通过建设运营，提升城市凝聚力和品牌，实现了对人口、企业的吸引，是算城市发展「大帐」的逻辑。
城乡结合部EOD有(yǒu)何不同？
03 城乡结合部EOD-區(qū)域协同枢纽
MEASURE THE WORLD
城乡结合部EOD，通常与文(wén)旅、商(shāng)业、康养等主题结合，承担着城市旅游休闲配套需求。
比如伯明翰郊區(qū)的黑乡，在工业革命时期是英國(guó)主要的煤矿、焦化集中地，也是英國(guó)空气污染最严重的地區(qū)。如今治理(lǐ)后，成為(wèi)19世纪风格的主题旅游小(xiǎo)镇，是伯明翰的旅游标签。
再比如，鲁尔工业區(qū)奥伯豪森市，将其与埃森市交界处的矿區(qū)，治理(lǐ)改造為(wèi)欧洲最大的購(gòu)物(wù)休闲區(qū)。
▼ 旅游主导的伯明翰郊黑乡
▼ 奥伯豪森市在矿址上改造的購(gòu)物(wù)中心
但是如今已进入拼都市圈时代，特别是大城市都市圈，郊區(qū)成為(wèi)區(qū)域协同的「前哨」，仅靠旅游休闲已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不够，區(qū)域协同成為(wèi)这些區(qū)域发展的新(xīn)命题、新(xīn)挑战。
我们通过伦敦与周边小(xiǎo)城镇接壤的下利亚山(shān)谷（Lower Lea Valley）EOD案例，看看他(tā)是如何成長(cháng)為(wèi)區(qū)域协同的枢纽。
▼ 下利亚山(shān)谷俯瞰
1. 城市生态名片
利亚山(shān)谷（Lea Valley），是伦敦东部与周边卫星城们间的过渡带，也是伦敦大绿环的一部分(fēn)，还是伦敦饮用(yòng)水水源地。
▼ 利亚山(shān)谷中的13个水库组成伦敦水源地（来源：Wikipedia）
工业革命时期，利亚山(shān)谷南端的下利亚山(shān)谷，由于地处利河与泰晤士河交汇处，紧邻道克兰港區(qū)的水利优势+航运优势，成為(wèi)工业聚集區(qū)，是化學(xué)、金属加工领域的重镇。
多(duō)环芬烃、氰化物(wù)、砷、铅等有(yǒu)害物(wù)质渗入土壤，甚至渗入地下40米深的地下水中，下利亚山(shān)谷一度被市民(mín)称為(wèi)「毒地」。
▼ 下利亚山(shān)谷位于利亚山(shān)谷中最南端
▼ 工业时代的下利亚山(shān)谷（来源：DEME官网）
制造业衰退后，下利亚山(shān)谷成為(wèi)高失业率、犯罪率地區(qū)，成為(wèi)城市发展的「边界」。
①. 借势城市大事件
2004年，《伦敦规划》立足于城市复兴的目标，提出优先发展「机遇性增長(cháng)區(qū)域」，强化「开发地區(qū)」，后者指的是已建成地區(qū)的提升，前者则主要是指城市的「棕地」，下利亚山(shān)谷就是机遇性增長(cháng)區(qū)域之一。规划中还提出建设6条城市绿楔，下利 亚山(shān)谷也位列其中。
下利亚山(shān)谷成為(wèi)伦敦奥运会场馆的主要承载區(qū)，除了近邻机场、火車(chē)的交通优势之外，更重要原因是：
伦敦希望借助城市「大事件」的大投入（伦敦奥运会93亿英镑投入的75%在这里），推动如此大面积的EOD开发（约2.5平方公里）；借助大事件影响力，吸引社会资本参与EOD建设，获得可(kě)持续发展。
▼ EOD开发前的下利亚山(shān)谷
环境治理(lǐ)的投入，下利亚山(shān)谷可(kě)谓是下了血本：通过换土工程（土壤淋洗法、生物(wù)降解、土壤稳定等），浇入「牛奶、植物(wù)油」促进细菌生長(cháng)繁殖，提升土壤降解能(néng)力等治理(lǐ)工程，将毒地「清白」。
▼ 下利亚山(shān)谷的土壤治理(lǐ)（来源：DEME官网）
然后借助各类生态工法（以人為(wèi)干预，协助生态恢复）恢复生态，如种植6200棵乔木(mù)、9500棵灌木(mù)、6300株球根植物(wù)、25万株湿地植物(wù)、77万颗草(cǎo)本及蕨类植物(wù)、650个鸟巢……治理(lǐ)后的下利亚山(shān)谷區(qū)域，吸引超过1000万游客，是城市热门的生态旅游區(qū)。
▼ 治理(lǐ)后的下利亚山(shān)谷成為(wèi)城市生态旅游區(qū)
2. 區(qū)域新(xīn)中心
如果只有(yǒu)生态，下利亚山(shān)谷别说區(qū)域协同，连「奥运低谷效应」（主办城市赛后出现场馆荒废、经济衰退现象）都很(hěn)难摆脱。為(wèi)防止这一现象出现，伦敦政府早在2010年就制定了「2012伦敦奥运会遗产计划」，探索后奥运时代，下利亚山(shān)谷如何从生态中心转型到活力中心。
2011年，《大伦敦空间发展战略》指出了伦敦外围區(qū)域发展方向——促进區(qū)域发展，通过经济、交通、生活品质的提升，形成多(duō)中心城市；规划还提出打造5条连接城市群的发展走廊，以带动整个大伦敦都市圈的发展，其中伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊的起点，位于下利亚山(shān)谷，其背后有(yǒu)对后奥运时代區(qū)域发展，以及促进都市圈发展的考量。
▼ 下利亚山(shān)谷是伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊起点
利亚山(shān)谷公园管理(lǐ)局、伦敦遗产发展公司等分(fēn)别负责區(qū)域的运营、开发，「后奥运时代」的下利亚山(shān)谷建设方向，由生态保护转向生态「好玩」。例如，生态环境植入儿童活动空间，结合地形设置攀爬冒险场所等方式，吸引亲子家庭。
▼ 各类儿童活动空间
為(wèi)了打破生态只能(néng)看不能(néng)用(yòng)，缺乏人气的现状，公园管理(lǐ)局还推出各色节庆活动：
有(yǒu)以美食、表演為(wèi)主的东方节、自由节；也有(yǒu)突出合家欢的沙滩嘉年华；深受年轻人喜爱的无線(xiàn)音乐节；突出运动主题的Marathon、Bubble rush、彩虹跑等等，总之每位市民(mín)都能(néng)在这里找到适合自己的节日活动。
当然，运动依然是區(qū)域不能(néng)扔的「品牌」：利用(yòng)水道推广水上运动；借助地形打造城BMX极限运动场，甚至為(wèi)极限运动打造地标——安赛乐米塔尔轨道塔，它不仅是世界上最大、最長(cháng)的速降滑梯，还是伦敦最高的「自由落體(tǐ)攀岩」场（115米）。
▼ 作為(wèi)运动地标的安赛乐米塔尔轨道塔
②. EOD，要生态更要生活
下利亚山(shān)谷14个奥运场馆中的8个是临建，这些临建不仅可(kě)回收再利用(yòng)，还能(néng)通过「二手出售」回本。例如篮球馆Basketball Arena，在伦敦奥运会结束后，出售给里约热内卢，在2016年奥运会继续登场。
建筑移除后「新(xīn)增」的土地，吸引企业进行开发，以平衡前期投入。為(wèi)了强化區(qū)域的居住特色，曾经瘫痪的水网被重新(xīn)激活，比如连接利亚河的运河航道恢复后，沿岸建设餐馆、运动、休闲等设施，成為(wèi)城市人群驾船短途旅行目的地。
▼ 下利亚山(shān)谷内的企业开发项目
▼ 运河沿線(xiàn)的休闲配套
不断增加的居民(mín)，也给周边小(xiǎo)城镇的转型带来机遇。
如下利亚山(shān)谷人口增加带来的溢出效应，让小(xiǎo)镇沃尔瑟姆斯托成為(wèi)深受中产喜爱的生活小(xiǎo)镇；曾经的工业小(xiǎo)城斯特拉特福，借助奥运契机推动大面积更新(xīn)，建设了很(hěn)多(duō)商(shāng)业空间，力图通过发展商(shāng)业推动城市转型，區(qū)域新(xīn)居民(mín)们保障了后奥运时代的商(shāng)业客流量。
▼ 下利亚山(shān)谷居民(mín)的增加，為(wèi)斯特拉特福大规模更新(xīn)的商(shāng)业區(qū)提供了消费支撑（来源：Wikipedia）
说了这么多(duō)，下利亚山(shān)谷绕了半天似乎还是依靠「土地财政」的EOD，區(qū)域协同只是體(tǐ)现在带动周边消费上吗？
3. 产业协同枢纽
前面说过，下利亚山(shān)谷是伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊（M11科(kē)创走廊）的起点。只是这条产业走廊状态还是「头重脚轻」——从剑桥「科(kē)技创新(xīn)核」开始，沿着M11向伦敦方向一路衰减。
随着科(kē)技回归都市时代的到来，凭借环境优势，下利亚山(shān)谷实现了逆袭。
▼ M11科(kē)创走廊示意
①. 科(kē)技创新(xīn)协同
下利亚山(shān)谷地區(qū)优质的环境、特色的生活、方便的配套，吸引到科(kē)技企业纷纷来此聚集。
例如Here East数字产业园是英國(guó)最大的初创公司聚集區(qū)之一，伦敦市议会称其是「向世界展示伦敦科(kē)技创新(xīn)领导地位的独特案例」。这里创造了3000个岗位（2017年），每年产值达3.4亿英镑。
▼ Here East数字产业园，由奥运期间的媒體(tǐ)中心改建而成
新(xīn)冠病毒爆发以来，伦敦市區(qū)的硅环岛區(qū)域受冲击严重，很(hěn)多(duō)初创科(kē)技企业倒闭。而Here East数字产业园，凭借在3D打印、VR/AR、清洁能(néng)源等从技术到硬件的全方位支持，成為(wèi)都市型制造业技术创新(xīn)中心，入住企业比疫情前翻了一倍。
数字产业园，為(wèi)M11走廊的電(diàn)子科(kē)技、生物(wù)医药、尖端制造等领域，不断输送人才、企业和技术，M11也反过来成為(wèi)数字产业园的技术应用(yòng)市场。
M11走廊的「科(kē)技化」发展，推动沿線(xiàn)城镇转型，如哈罗新(xīn)城从食品加工转型先进制造、知识服務(wù)业。
▼ 下利亚山(shān)谷的科(kē)技创新(xīn)，提升了M11走廊创新(xīn)力，推动沿線(xiàn)的哈罗新(xīn)城转型
②. 區(qū)域发展协同中心
下利亚山(shān)谷完成从新(xīn)市區(qū)向區(qū)域新(xīn)中心的升级，这里现在被称為(wèi)The SHIFT landscape包容性创新(xīn)區(qū)——面积约2.3平方公里，有(yǒu)5个研发中心，5所大學(xué)，3个集聚區(qū)，约3万个家庭和4万个岗位。
除了科(kē)技，下利亚山(shān)谷还给周边的小(xiǎo)城带来了多(duō)元化的发展机遇。
如下利亚山(shān)谷东侧，苦于转型的斯特拉特福，在2014年获得投资，开始建设伦敦國(guó)际區(qū)（IQL，由企业Lendlease开发）。
它是继金融城、金丝雀码头、伦敦塔桥城之后，伦敦都市圈第四大商(shāng)務(wù)區(qū)，吸引联合國(guó)儿童基金会、金融行為(wèi)监管局、英國(guó)文(wén)化协会等國(guó)际机构入驻，预计将提供2.5万个岗位。
▼ 斯特拉特福建设中的伦敦國(guó)际區(qū)
可(kě)以说，作為(wèi)城乡结合部的下利亚山(shān)谷EOD，通过环境引人，以人促产，摆脱对土地财政的依赖，成為(wèi)區(qū)域中心，推动伦敦都市圈的城市们从点状发展，转向带状的城市群协同发展。
那么EOD新(xīn)城，与城市中心、城乡结合部的EOD又(yòu)有(yǒu)何不同？
04 EOD新(xīn)城-城市产业转型助推器
MEASURE THE WORLD
先说结论：EOD新(xīn)城先要具备「自我造血」能(néng)力，活下来，再占据城市产业生态位「不可(kě)替代」的一环，才能(néng)有(yǒu)持续的「钱途」。
德國(guó)鲁尔區(qū)多(duō)特蒙德的凤凰新(xīn)城EOD，就很(hěn)好的诠释了这一规律。
▼ 多(duō)特蒙德凤凰新(xīn)城俯瞰
1. 不被看好的凤凰新(xīn)城
凤凰新(xīn)城距离市中心5公里，占地约2平方公里，前身是Hoesch AG（钢铁、采矿公司）的生产區(qū)凤凰城。
此前，凤凰城重工业生产已有(yǒu)160年历史，污染可(kě)想而知，「凤凰城的排放物(wù)，像裹尸布一样蔓延到整个地區(qū)。」 这是市民(mín)对该地區(qū)的评价共识。
▼ 1980年代末的凤凰城（来源：ruhrgebiet-industriekultur）
1992年，Hoesch AG被克虏伯公司收購(gòu)，业绩一路下滑，1990年代末，凤凰城陆续关闭生产。之后多(duō)特蒙德市政府收購(gòu)该土地，准备通过EOD开发，竖立鲁尔區(qū)结构变革的典范，不过，外界普遍不看好凤凰新(xīn)城。
此前，鲁尔區(qū)治理(lǐ)已经持续了几十年，大部分(fēn)示范项目的投入和产出严重失衡，很(hěn)多(duō)「成功」项目完全依赖财政补贴输血，凤凰新(xīn)城2平方公里的面积，只会是巨大的财政负担。
▼ 2000年初，停产后的凤凰城卫星图
市政府联合DSW21（交通公司）、Emschergenossenschaft（水務(wù)公司）以及开发企业，通过公私合营方式，也就是我们熟悉的PPP投融资模式开发新(xīn)城。
凤凰新(xīn)城花(huā)了数年时间研究发展战略与实施策略，最终凤凰新(xīn)城决定分(fēn)為(wèi)两个區(qū)域，即凤凰湖(hú)（炼钢厂）和凤凰西區(qū)（高炉厂），并采取不同的开发策略建设。
▼ 凤凰新(xīn)城两个區(qū)域示意
2. 凤凰湖(hú)的「自我造血」
凤凰湖(hú)采用(yòng)传统新(xīn)城开发策略，名称中的「湖(hú)」，之前并不存在，是在移除炼钢厂建筑（2001年关闭）后，挖出来的景观。
之所以挖湖(hú)，一是土地污染太严重，治理(lǐ)成本过高，挖除方式更有(yǒu)效；二是，通过湖(hú)區(qū)的生态打造，扭转大众对此地的负面印象。
▼ 凤凰湖(hú)區(qū)域EOD开发前后对比（来源：Wikipedia）
①. 「卖」生态环境
2005年，环境治理(lǐ)工程开始（包括湖(hú)區(qū)、水系），除了土壤修复，还结合植物(wù)群落设计，配套湖(hú)水磷处理(lǐ)厂等等方式，打造出一套市民(mín)「看得见」的生态系统。
▼ 治理(lǐ)后的凤凰湖(hú)（来源：Flickr）
2011年，湖(hú)區(qū)对外开放，水鸟超过40种鸟类，除了苍鹭、鸊鷉、海鸥、白鹭……还有(yǒu)濒临灭绝的小(xiǎo)环斑鸻，凤凰湖(hú)先后获得DWA水发展奖、德國(guó)城市发展奖等奖项。
▼ 栖息在凤凰湖(hú)的鸟类，以及配套湖(hú)水磷处理(lǐ)厂（来源：Wikipedia）
次年，凤凰湖(hú)引入小(xiǎo)型帆船、无动力运动艇等水上运动，成為(wèi)城市的水上运动场，通过把「场子」做热，打响了生态湖(hú)區(qū)的「牌子」。
竖立新(xīn)认知之后，凤凰湖(hú)开始「卖湖(hú)景」，先后建设2000多(duō)套住宅（包含保障住房）。选择邻近多(duō)特蒙德霍德火車(chē)站的水岸，建设办公和商(shāng)业空间，实现职住平衡。如今这里已经有(yǒu)200多(duō)家公司（IT类公司居多(duō)），创造了2000多(duō)个工作岗位。
▼ 凤凰湖(hú)的商(shāng)務(wù)區(qū)（来源：Flickr）
②. 抓住转型机遇，注入产业
当然，企业来到这里除了环境、配套因素外，更為(wèi)重要的是城市转型带来的机遇。以IT业的聚集為(wèi)例，2000年，市政府联合蒂森克虏伯公司及当地80家企业联合发起「多(duō)特蒙德计划」，目的是借助旧工业區(qū)综合改造，推动城市产业转型。
▼ 多(duō)特蒙德计划的实施路径
電(diàn)子物(wù)流集群、IT产业集群、微纳米产业集群，是城市三大产业发展新(xīn)方向。
為(wèi)了扶持这些领域的初创企业，特别是IT、微纳米领域，多(duō)特蒙德开办「Start2Grow」创业竞赛，每年有(yǒu)大约30家初创企业胜出。获胜企业，除了获得奖金和技术支持，政府还会為(wèi)他(tā)们提供优惠的办公场所。
凤凰湖(hú)办公區(qū)完工后，与政府展开合作，成為(wèi)这些初创企业的指定办公區(qū)，以及承担创业竞赛所需的培训服務(wù)，逐渐形成IT产业聚集。
▼ 凤凰湖(hú)IT企业聚集區(qū)（来源：Wikipedia）
3. 凤凰西區(qū)，城市产业新(xīn)引擎
与凤凰湖(hú)不同，凤凰西區(qū)早在多(duō)特蒙德计划中，就被定义為(wèi)都市型制造业區(qū)。凤凰西區(qū)并且希望借助高炉厂的工业遗迹（2005年）环境改造，打造一个多(duō)特蒙德的「北杜伊斯堡景观公园」，成為(wèi)城市地标。
▼凤凰西區(qū)工业遗迹公园（来源：Flickr）
2007年，多(duō)特蒙德被國(guó)际微纳米技术联盟IVAM，评為(wèi)欧洲三大微纳米技术（MST）集群之一，这是多(duō)特蒙德20多(duō)年深耕的结果。凤凰西區(qū)调整战略，瞄准微纳米技术集中发力，这也就有(yǒu)了之后的「凤凰科(kē)技园」。
①. 城市活力创新(xīn)區(qū)
凤凰科(kē)技园并不是传统封闭的单调园區(qū)，而是有(yǒu)生活、有(yǒu)工作、有(yǒu)娱乐的活力區(qū)。这里的活力来自于，以高炉厂遗迹為(wèi)核心的文(wén)化消费區(qū)构建。
高炉厂遗迹会举办Rock in den Ruinen等音乐节；保留的部分(fēn)厂房，改造為(wèi)多(duō)种文(wén)化空间（World of Walas集团收購(gòu)改造），如沃斯坦纳音乐厅前身是高炉的鼓风机車(chē)间。还有(yǒu)的建筑被改造為(wèi)商(shāng)业活动空间，可(kě)举办艺术展览、喜剧节、商(shāng)務(wù)会议等活动。
▼ 高炉厂遗迹举办的Rock in den Ruinen音乐节（来源：Wikipedia）
▼ 旧厂房举办的文(wén)化活动（来源：Flickr）
▼ 旧厂房改造的商(shāng)业空间（来源：开放地图平台）
此外，凤凰西區(qū)引入本土品牌伯格曼啤酒厂（唯一生产厂區(qū)），并提供酒吧和餐饮服務(wù)，丰富科(kē)技园的休闲功能(néng)。
▼ 伯格曼啤酒厂（来源：开放地图平台）
②. 技术转化应用(yòng)中心
凤凰科(kē)技园并不是做微纳米技术的「全产业链」，而是聚焦该技术在制造领域的「技术转化」环节，重点发力。先后建设微纳米技术能(néng)力中心（提供原型制作及共享设备）和生产技术中心（培育相关制造应用(yòng)技术公司）。
此外，凤凰科(kē)技园强调研发与制造业的深度融合，先期入驻25家企业中，主要聚焦机械加工、机器人、传感器等制造领域。
▼ 园區(qū)内的多(duō)特蒙德生产技术中心
结合區(qū)域拥有(yǒu)研发与都市型制造业功能(néng)的优势，吸引了治理(lǐ)氮氧化物(wù)排放的Albonair，泵系统领域的隐形冠军Wilo等「专精特新(xīn)」类制造业公司。这些制造业為(wèi)區(qū)域提供了多(duō)元的岗位，解决制造业工人就业问题，作為(wèi)「回报」，凤凰科(kē)技园在城市产业中的「不可(kě)替代性」也越来越强。
▼ 与研发紧密结合的制造业聚集區(qū)
通过凤凰新(xīn)城的案例，我们看到凤凰湖(hú)通过生态驱动的新(xīn)城打法，有(yǒu)了自我造血能(néng)力；而凤凰西區(qū)则是，瞄准城市文(wén)化地标和产业转型的需求准确出击，成為(wèi)城市产业的组成部分(fēn)。
05 EOD是环境驱动的城市发展
MEASURE THE WORLD
MEASURE THE WORLD
透过以上三个案例，我们看到EOD无论是在城市中心，还是在城乡结合部，亦是在新(xīn)城區(qū)，产城融合、建设与运维一體(tǐ)化、产业反哺都是缺一不可(kě)的「标准动作」。
此外，三者的地理(lǐ)區(qū)位、发展战略、融资模式各有(yǒu)不同，但最终的成功，均不是由内部收支平衡能(néng)力有(yǒu)多(duō)强决定，而是取决于EOD与城市发展的深度融合，以及发展目标的重合度。
可(kě)以说，EOD的破局之道，在城市，而不是自身。
同时，这些案例也印证了，以环境驱动的「城-人-产」发展新(xīn)逻辑，是城市走向未来的必选项。
上一个:
无
上一个:
无
0757-28919088
在線(xiàn)留言 